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房屋稅「漲」聲響起市場衝擊浮現	2016/11/12發佈
房屋稅的風波擴大，從台北市去年7月調高新房標準單價起，台南市決定跟進調漲並追溯15年的中古屋，接著宜蘭縣也加入。財政部日前雖邀集各縣市開會，卻只作成簡單共識，未實際整合各縣市步調，房屋稅爭議沒有真正解決，讓房市遭受衝擊。 DTRE德天國際地產總經理田揚名表示，房屋稅調漲是各地方政府的共識，特別是新成屋持有者會特別有感，包括台南市、新竹縣市、南投縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣、台東縣市、基隆市、嘉義市、連江縣等，都可能於今年展開30多年來規模最大的房屋標準單價調整，最快2017年起全面適用，未來不只爭議四起的台北市調漲房屋稅，其他縣市屋主須負擔的稅金也將提高。標準單價30年未改一次補漲惹民怨被稱為「近30年最大漲稅潮」的房屋稅改因何而起？田揚名點出，主因在於「稅基」，台灣的房屋標準單價自從民國73年訂定後從未調整，無法反映市況，引發持有稅偏低的爭議，長久以來，房屋稅稅基竟不到市價10%，也是造成投機客炒作的原因之一，但政府在短時間內想大幅調整，肯定會觸發民怨。觀察目前主要都會區房屋稅調整方向，台北市、台南市的動作較大，都針對中古屋加稅。台北商業大學財稅系教授黃耀輝表示，調整房屋標準單價如要適用於舊屋，並非追討2014年以前的房屋稅，而是讓未來所有房屋適用更合理的稅基，沒有溯及既往的問題，就像大學學費數年未調，每年度調漲學費，不能只適用於新生，應該全體適用。至於地段率的存廢，黃耀輝說明，地段率代表房屋區位的價值，重點在於區別兩棟房屋在不同地點的房價差異，像是台北市南京東路二段的房價要比軍功路更高，並非與地價稅重複課稅；反過來說，如果沒有地段率，相同造價、樓層的住宅，位在台北市中心和北投區都用一樣的現值課稅才是不公平。全國不動產企研室主任張瀞勻認為，房屋稅調高後，對於有房族而言，立即反映在房屋持有成本上，與過去奢侈稅、房地合一稅相去甚遠。奢侈稅與房地合一稅只要沒交易就課不到稅，但房屋稅會影響買屋自住及長期置產的民眾，加上稅改方向不明確，造成信心不足，購屋腳步龜速。台南市在6月開出第一槍，未來房屋稅將追溯至2001年後設籍的房屋，「新屋加稅」態勢明顯，不過會不會改變民眾購屋習慣仍有待觀察。張瀞勻說，目前各縣市研擬房屋稅調整，實際稅賦影響在於明年，只是目前除了新北市、新竹縣市及台南市已3讀通過，其餘都還在討論階段。搖擺不定的加稅議題，造成房市交易量下跌，撇除各大都會區交屋潮，今年以來僅第2季建物買賣移轉棟數短暫回溫，第3季有房屋稅干擾，房價修正又不如買方預期，預估今年在無重大房市利多政策下，全台交易量守不住25萬棟大關。業者建議低持有稅、高交易稅田揚名分析，目前調整稅率採「一刀切」方式確實頗有爭議，政府要保障居住正義，應是持有稅要低、交易稅要高；房地合一稅實施後已符合後者期待，加稅應針對多房、交易頻繁的投資客，以符合量能課稅原則，避免短期內造成房市太大的衝擊。建議稅基的評價應貼近市況、稅率參考國際水準，建立專業合理制度，使其逐步接近市價，並擴大適用至全台所有房屋，再依使用現況給予不同優惠。宜蘭縣府地政單位建議，各縣市適用的標準單價落差過大容易引起民怨，中央可建立統一標準，若有加減項應立法明文規定。此外，地段率應由中央修法另立獨立條文，因地段率主要反映房屋所在路段的商業繁榮、市場買賣價格等增減房屋使用價值的原因，與標準單價及折舊率屬於建造成本的概念不同，歸納在房屋稅條例下會使民眾誤解。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

房屋稅「漲」聲響起市場衝擊浮現

2016/11/12發佈

房屋稅的風波擴大，從台北市去年7月調高新房標準單價起，台南市決定跟進調漲並追溯15年的中古屋，接著宜蘭縣也加入。財政部日前雖邀集各縣市開會，卻只作成簡單共識，未實際整合各縣市步調，房屋稅爭議沒有真正解決，讓房市遭受衝擊。

DTRE德天國際地產總經理田揚名表示，房屋稅調漲是各地方政府的共識，特別是新成屋持有者會特別有感，包括台南市、新竹縣市、南投縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣、台東縣市、基隆市、嘉義市、連江縣等，都可能於今年展開30多年來規模最大的房屋標準單價調整，最快2017年起全面適用，未來不只爭議四起的台北市調漲房屋稅，其他縣市屋主須負擔的稅金也將提高。
標準單價30年未改一次補漲惹民怨
被稱為「近30年最大漲稅潮」的房屋稅改因何而起？田揚名點出，主因在於「稅基」，台灣的房屋標準單價自從民國73年訂定後從未調整，無法反映市況，引發持有稅偏低的爭議，長久以來，房屋稅稅基竟不到市價10%，也是造成投機客炒作的原因之一，但政府在短時間內想大幅調整，肯定會觸發民怨。

觀察目前主要都會區房屋稅調整方向，台北市、台南市的動作較大，都針對中古屋加稅。台北商業大學財稅系教授黃耀輝表示，調整房屋標準單價如要適用於舊屋，並非追討2014年以前的房屋稅，而是讓未來所有房屋適用更合理的稅基，沒有溯及既往的問題，就像大學學費數年未調，每年度調漲學費，不能只適用於新生，應該全體適用。

至於地段率的存廢，黃耀輝說明，地段率代表房屋區位的價值，重點在於區別兩棟房屋在不同地點的房價差異，像是台北市南京東路二段的房價要比軍功路更高，並非與地價稅重複課稅；反過來說，如果沒有地段率，相同造價、樓層的住宅，位在台北市中心和北投區都用一樣的現值課稅才是不公平。

全國不動產企研室主任張瀞勻認為，房屋稅調高後，對於有房族而言，立即反映在房屋持有成本上，與過去奢侈稅、房地合一稅相去甚遠。奢侈稅與房地合一稅只要沒交易就課不到稅，但房屋稅會影響買屋自住及長期置產的民眾，加上稅改方向不明確，造成信心不足，購屋腳步龜速。台南市在6月開出第一槍，未來房屋稅將追溯至2001年後設籍的房屋，「新屋加稅」態勢明顯，不過會不會改變民眾購屋習慣仍有待觀察。

張瀞勻說，目前各縣市研擬房屋稅調整，實際稅賦影響在於明年，只是目前除了新北市、新竹縣市及台南市已3讀通過，其餘都還在討論階段。搖擺不定的加稅議題，造成房市交易量下跌，撇除各大都會區交屋潮，今年以來僅第2季建物買賣移轉棟數短暫回溫，第3季有房屋稅干擾，房價修正又不如買方預期，預估今年在無重大房市利多政策下，全台交易量守不住25萬棟大關。
業者建議低持有稅、高交易稅
田揚名分析，目前調整稅率採「一刀切」方式確實頗有爭議，政府要保障居住正義，應是持有稅要低、交易稅要高；房地合一稅實施後已符合後者期待，加稅應針對多房、交易頻繁的投資客，以符合量能課稅原則，避免短期內造成房市太大的衝擊。建議稅基的評價應貼近市況、稅率參考國際水準，建立專業合理制度，使其逐步接近市價，並擴大適用至全台所有房屋，再依使用現況給予不同優惠。

宜蘭縣府地政單位建議，各縣市適用的標準單價落差過大容易引起民怨，中央可建立統一標準，若有加減項應立法明文規定。此外，地段率應由中央修法另立獨立條文，因地段率主要反映房屋所在路段的商業繁榮、市場買賣價格等增減房屋使用價值的原因，與標準單價及折舊率屬於建造成本的概念不同，歸納在房屋稅條例下會使民眾誤解。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

林森民生商圈坐擁公園百貨	2016/11/12發佈
台北市華泰王子飯店周邊，鄰近中山站、南京東路商圈，生活機能強大，位處4個捷運站之間，因附近多外商公司，不少外國人選擇在此租屋，租屋需求暢旺，近期新案有主推精品小豪宅產品，也有換屋型產品可選擇，價格極具吸引力。中山區是台北市蛋黃核心，生活機能成熟，便利性高，每年買賣移轉量都居北市前茅，以華泰王子飯店為核心的生活圈，大致由南京東路、林森北路、民生東路及中山北路這幾條主幹道為軸線，位處捷運松山南京、中山、中山國小及雙連站之間，主幹道公車路線密集，大眾運輸相當便利。商業機能發達挑高套房熱門生活機能部分，此區鄰近中山站商圈，有欣欣秀泰影城、新光南西店、晴光市場、雙連市場、康樂市場等，公園則有林森及康樂公園、新生公園，在林森北路有頂好、全聯可採買，到台北車站、松山機場都不遠，機能相當完備。正因機能成熟，此區有不少挑高套房產品，信義房屋雙連店業務專員嚴健文表示，區內3米6套房有「彌敦道」、「阿曼之星」、「摩宿」、「冠堤晶華」等，4米2套房社區則有冠德建設蓋的「麗池國賓」、「國賓藝術」和「美麗國賓」，3米6產品每坪約65~75萬元，4米6套房每坪則在70~80萬元間。新案訴求精品宅公設比低吸睛近期有兩大新案登場，由興富發建設推出的「中山凱宴」，基地位在新生北路巷內，規劃全2房20~26坪產品，由李天鐸建築師規劃外觀及公設，有百坪大廳、空中泳池、SPA區等，訴求精品小豪宅，每坪開價115~120萬元。現場專案經理程紹鈞表示，此區坐擁4大商圈、2大公園和3條捷運線，機能完備，社區規劃全兩房均值產品，擁有豐富且高級的公設規劃，讓消費者用低總價，就能享有豪宅等級的住家空間。另一新案「品中山」，由長期深耕中山區的忠泰建設推出，規劃41~63坪，公設比僅28%起，每坪成交價最低可在70~80多萬元，價格極具競爭性，忠泰房屋副總經理祁麟表示，中山區位市中心，土地寸土寸金，忠泰特別聘請日本建築師梅林克規劃，使用與台北101同等級的鋼骨結構，加強建物安全，室內公設比低，以50坪產品計算，可較一般公設比30%多的建案多出近3坪，等於多1房的概念。中山站周邊五星級飯店多，國際精品旗艦店多在此展店，結合新光三越百貨、欣欣秀泰影城，還有北美館、當代美術館等，讓此區成為時尚的代名詞，顏健文表示，除了套房產品搶手外，由於區段位置佳，也有不少豪宅等級社區，像是「忠泰味」、「忠泰華漾」、「遠雄朝日」，區內10年內新大樓，每坪行情85~95萬元，也有20多年的大樓，像是「四季芳庭」、「翡翠森林廣場」，每坪約60~70萬元，若位置較差，也可找到每坪50多萬元的中古大樓。林森民生商圈坐擁公園百貨專家意見信義房屋雙連店業務專員嚴健文此區最大優勢在於生活機能完備，從公園、百貨、醫療中心、影城都有，食衣住行兼具，商圈密集，因而租屋需求非常穩定，也有不少日本人喜愛租在這邊，這裡挑高套房月租金在2~2.5萬元，一般套房月租金則在1~1.5萬元，若租給外國人，月租金可多1~1.5萬元，但外國人多喜歡屋齡新、有管理的社區，日本人則偏好有浴缸的衛浴。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

林森民生商圈坐擁公園百貨

2016/11/12發佈

台北市華泰王子飯店周邊，鄰近中山站、南京東路商圈，生活機能強大，位處4個捷運站之間，因附近多外商公司，不少外國人選擇在此租屋，租屋需求暢旺，近期新案有主推精品小豪宅產品，也有換屋型產品可選擇，價格極具吸引力。

中山區是台北市蛋黃核心，生活機能成熟，便利性高，每年買賣移轉量都居北市前茅，以華泰王子飯店為核心的生活圈，大致由南京東路、林森北路、民生東路及中山北路這幾條主幹道為軸線，位處捷運松山南京、中山、中山國小及雙連站之間，主幹道公車路線密集，大眾運輸相當便利。
商業機能發達挑高套房熱門
生活機能部分，此區鄰近中山站商圈，有欣欣秀泰影城、新光南西店、晴光市場、雙連市場、康樂市場等，公園則有林森及康樂公園、新生公園，在林森北路有頂好、全聯可採買，到台北車站、松山機場都不遠，機能相當完備。

正因機能成熟，此區有不少挑高套房產品，信義房屋雙連店業務專員嚴健文表示，區內3米6套房有「彌敦道」、「阿曼之星」、「摩宿」、「冠堤晶華」等，4米2套房社區則有冠德建設蓋的「麗池國賓」、「國賓藝術」和「美麗國賓」，3米6產品每坪約65~75萬元，4米6套房每坪則在70~80萬元間。

新案訴求精品宅公設比低吸睛
近期有兩大新案登場，由興富發建設推出的「中山凱宴」，基地位在新生北路巷內，規劃全2房20~26坪產品，由李天鐸建築師規劃外觀及公設，有百坪大廳、空中泳池、SPA區等，訴求精品小豪宅，每坪開價115~120萬元。現場專案經理程紹鈞表示，此區坐擁4大商圈、2大公園和3條捷運線，機能完備，社區規劃全兩房均值產品，擁有豐富且高級的公設規劃，讓消費者用低總價，就能享有豪宅等級的住家空間。

另一新案「品中山」，由長期深耕中山區的忠泰建設推出，規劃41~63坪，公設比僅28%起，每坪成交價最低可在70~80多萬元，價格極具競爭性，忠泰房屋副總經理祁麟表示，中山區位市中心，土地寸土寸金，忠泰特別聘請日本建築師梅林克規劃，使用與台北101同等級的鋼骨結構，加強建物安全，室內公設比低，以50坪產品計算，可較一般公設比30%多的建案多出近3坪，等於多1房的概念。

中山站周邊五星級飯店多，國際精品旗艦店多在此展店，結合新光三越百貨、欣欣秀泰影城，還有北美館、當代美術館等，讓此區成為時尚的代名詞，顏健文表示，除了套房產品搶手外，由於區段位置佳，也有不少豪宅等級社區，像是「忠泰味」、「忠泰華漾」、「遠雄朝日」，區內10年內新大樓，每坪行情85~95萬元，也有20多年的大樓，像是「四季芳庭」、「翡翠森林廣場」，每坪約60~70萬元，若位置較差，也可找到每坪50多萬元的中古大樓。
林森民生商圈坐擁公園百貨

專家意見
信義房屋雙連店業務專員嚴健文

此區最大優勢在於生活機能完備，從公園、百貨、醫療中心、影城都有，食衣住行兼具，商圈密集，因而租屋需求非常穩定，也有不少日本人喜愛租在這邊，這裡挑高套房月租金在2~2.5萬元，一般套房月租金則在1~1.5萬元，若租給外國人，月租金可多1~1.5萬元，但外國人多喜歡屋齡新、有管理的社區，日本人則偏好有浴缸的衛浴。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

大台中房市表現仍顯疲弱	2016/11/12發佈
正心、大中不動產估價師聯合事務所共同發布10月份大台中房市分析月報指出，從建照、使照量來看，今年前9月累計的建照、使照量，較去年同期，分別減少4％與20％，顯示出當前房市仍處於疲弱狀態。而依據8月份實價登錄資料，屋齡2年內之大樓新成屋，交易主要集中在北屯區與西屯區，西屯區的購買主力帶每坪單價為25.2~29.5萬元，北屯區為18~24.1萬元。至於屋齡2年內的透天新成屋，交易主要集中在海線沙鹿、清水、梧棲、大肚等區，總價為870~1300萬元。此外，針對近期因地價稅調漲引發的議題，正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示，因為地價稅每3年調整公告一次，而地價調查時間段、公告日、地價稅開徵日等時間的不同，才造成民眾對市場氛圍與公告地價觀感的落差。他說，例如105年11月開徵的地價稅，是根據105年元月份公告的地價，其由地政機關調查買賣、實例查估而得，調查時間在103年9月至104年9月，而依各類房價指數來看，整體房市氛圍從103年底開始轉變，才造成民眾在今年11月收到地價稅單時，感覺房市景氣差，但地價稅額卻是上漲的情況。黃昭閔認為，但細究地價稅基（申報地價）僅約市價的1成，且自用住宅稅率為2％，實際上對於一般擁有單戶住宅民眾而言，地價稅額影響有限；除非是擁有大面積土地，或地價總額超過累進起點地價而被課以累進稅率者，否則地價稅應不至於出現過大之漲幅。他建議，未來實行地價基準地的制度，應修正以往未考慮個別宗地間差異的地價區段查估模式，讓各宗土地依照立地條件不同，有較細膩的差別地價，對於區分所有建物的房價因樓層高低不同，自然各戶之間的立體地價也應該有所不同。而未來修法也要考量自住民眾、持有時間長短、取得原因（如繼承）等情況，予以適當之稅率優惠，對於弱勢的自住民眾，則以不增加往年平均稅額為原則，設計出一個對大家更為公平的課稅機制。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

大台中房市表現仍顯疲弱

2016/11/12發佈

正心、大中不動產估價師聯合事務所共同發布10月份大台中房市分析月報指出，從建照、使照量來看，今年前9月累計的建照、使照量，較去年同期，分別減少4％與20％，顯示出當前房市仍處於疲弱狀態。
而依據8月份實價登錄資料，屋齡2年內之大樓新成屋，交易主要集中在北屯區與西屯區，西屯區的購買主力帶每坪單價為25.2~29.5萬元，北屯區為18~24.1萬元。
至於屋齡2年內的透天新成屋，交易主要集中在海線沙鹿、清水、梧棲、大肚等區，總價為870~1300萬元。
此外，針對近期因地價稅調漲引發的議題，正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示，因為地價稅每3年調整公告一次，而地價調查時間段、公告日、地價稅開徵日等時間的不同，才造成民眾對市場氛圍與公告地價觀感的落差。
他說，例如105年11月開徵的地價稅，是根據105年元月份公告的地價，其由地政機關調查買賣、實例查估而得，調查時間在103年9月至104年9月，而依各類房價指數來看，整體房市氛圍從103年底開始轉變，才造成民眾在今年11月收到地價稅單時，感覺房市景氣差，但地價稅額卻是上漲的情況。
黃昭閔認為，但細究地價稅基（申報地價）僅約市價的1成，且自用住宅稅率為2％，實際上對於一般擁有單戶住宅民眾而言，地價稅額影響有限；除非是擁有大面積土地，或地價總額超過累進起點地價而被課以累進稅率者，否則地價稅應不至於出現過大之漲幅。
他建議，未來實行地價基準地的制度，應修正以往未考慮個別宗地間差異的地價區段查估模式，讓各宗土地依照立地條件不同，有較細膩的差別地價，對於區分所有建物的房價因樓層高低不同，自然各戶之間的立體地價也應該有所不同。
而未來修法也要考量自住民眾、持有時間長短、取得原因（如繼承）等情況，予以適當之稅率優惠，對於弱勢的自住民眾，則以不增加往年平均稅額為原則，設計出一個對大家更為公平的課稅機制。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

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