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永慶房產集團2017年3月28日召開「2017年第二季永慶房產趨勢前瞻報告」記者說明會，根據這一季調查結果顯示161％民眾看跌2017第二季房市，2看跌趨勢出現連續三季收斂狀況，3大多依舊認為房價緩跌格局不變，4五成受訪民眾期待比目前實價再降5％-10％，就願意進場購屋。

根據永慶房產集團2017年Q2網路會員調查，全台看跌2017年第二季房市比例，減少3個百分點至61％圖一，其中「小幅看跌5％-10％」比例高達五成占50％。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析：從2016年下半年起，建商破盤搶市，引發漣漪效應，讓賣方讓價意願增加，買方大刀砍價情形已逐漸減少，部分買方開始認同價格，整體看跌趨勢雖不變，但大幅看跌比重已連三季收斂。



謝志傑表示：50％民眾對於第二季房價看跌5％-10％，顯示民眾認為目前房價跌幅仍不夠，期待比目前實價再降價5％-10％左右，就願意進場購屋，建議有意售屋的屋主，應衡酌目前交易時間拉長，若想提早獲利了結，可按照最新實價登錄價格再讓利5％，將拉近與買方價格認知差距，成交機會大增。



而調查關於政府積極推動社會住宅租金部分，以兩房為例，民眾認為合理的社會住宅租金是多少呢？根據永慶房產集團「2017年第二季永慶房產趨勢前瞻報告」調查結果顯示：民眾認為台北市合理的社宅租金區間為8,000元-1.2萬，新北市、新竹縣市與高雄則是6,000元-1萬，桃園市與台中為4,000元-8,000元，而台南僅2,000元-6,000元。



不過，若以一般住宅租金行情來比較，民眾期待的社宅租金僅市價的一半，甚至在台南，是市價打三五折，明顯偏離市場行情。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑說明：社會住宅的推動，主要是照顧弱勢，通常能負擔的租金不高，以目前社會住宅規劃為市價七折左右，顯然不符合民眾期待，建議政府考量弱勢族群負擔能力，對於租金予以酌減，才能達成政策照顧弱勢的目標。

註：本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2017/2/24~2017/3/10。回收有效問卷數為1090份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

美國啟動升息循環，全球低利環境恐將結束，利率正常化，寬鬆貨幣政策將逐步退場，台灣也難獨善其身，跟進升息恐怕是2017年央行理監事會的選項之一，根據永慶房產集團「2017年第二季永慶房產趨勢前瞻報告」調查指出，央行升息依舊是未來房市最大威脅！79％購屋者、68％售屋者能承受的升息上限僅3碼，另外，調查也顯示，總價1,000萬元以下的房地產為中產階級持有居多，對於升息最敏感，六成以上僅能承受升息2碼，房屋總價3,000萬以上中高總價客群，對於升息的容忍度較高，利率3％以上還撐得住。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析：根據調查，高達79％購屋者與68％售屋者，對於升息的承受力上限僅至2.5％左右圖二、圖三，也就是升息3碼左右，若依照過去央行每次升息約半碼，大約升6次，就已超過民眾房貸負擔能力，是未來房市一大隱憂，升息成為未來房市最大威脅。

若以總價帶來看，升息承受力呈現「M型化」趨勢，謝志傑補充：房屋總價1,000萬以下的客群對於升息最為敏感圖四，高達六成以上的民眾，認為升息2碼就會超過自身房貸承受能力，利率承受度較低。



反觀中高總價客群，可承受的升息上限為5碼以上，總價3,000-6,000萬有67％，總價6,000萬以上者更是超過七成，顯示資金較為充裕，對於升息敏感度低，房貸負擔能力較強，升息承受度最高。



 

註：本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2017/2/24~2017/3/10。回收有效問卷數為1090份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。

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高雄市稅捐稽徵處表示，2017年房屋稅將於5月1日開徵，高雄市政府業於2017年3月15日公告調整2017年期房屋稅開徵適用之住家用房屋現值免徵標準，自10萬元提高為10萬5千元，預估有8千多戶可提前1、2年享受免徵房屋稅優惠。



市稅處進一步說明，私有房屋原依房屋稅條例第15條第1項第9款規定，住家房屋現值在10萬元以下者，免徵房屋稅。3月初財政部為解決房屋稅課稅門檻多年未調整情形，修正簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則，授權地方政府可視重行評定房屋標準價格前、後房屋現值的變動情形，調整住家用房屋稅免徵門檻，高雄市重行計算後住家用房屋稅免徵標準為10萬5千元，並適用於2017年期房屋稅開徵案件，且不分新、舊屋皆一體適用，評定現值較低的老屋可望受惠，符合新免徵規定之房屋，稅捐處將主動辦理免徵並通知屋主，民眾不用擔心。



市稅處提醒，房屋現值10萬5千元以下免稅，僅適用供住家用之房屋，若房屋現值低於免徵標準但有部分面積供營業或非住家非營業使用，該部分仍要依實際使用情形課徵房屋稅，另符合免徵標準後，再有增、改建致房屋現值逾10萬5千元情事者，則要恢復課徵房屋稅。

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土地稅法第28條規定，因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。因此，繼承人繼承土地時，無須辦理土地增值稅申報，但繼承取得土地後移轉他人時，就必須申報土地增值稅，其前次移轉現值是以繼承開始時該土地的公告現值來計課土地增值稅。



稅捐機關表示，繼承人繼承土地時，雖然不用申報土地增值稅，但是仍應向國稅局申報遺產稅，俟取得遺產稅繳清或免稅證明書後，再向土地所在地稅捐機關辦理查欠，才可向地政事務所辦理繼承移轉登記。但如果繼承人以土地抵繳遺產稅時，則仍應辦理土地移轉現值申報。



稅捐機關建議民眾可預先比較土地增值稅與遺產稅的差異後，再做適當的租稅規劃或選擇，以達節稅效果。

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自2016年12月29日到2017年3月29日，台灣銀行美金賣出匯率從32.472降至30.402、跌幅超過6％，台幣行情直逼2014年以前的水準。台灣搜房網創辦人楊建傑呼籲，台幣並非國際間的主要貨幣，匯率容易受到海內外各種政經局勢影響，能維持強勢的時間通常有限，投資家應把握當下有一番作為。

其實從2016年Q4以來，台幣匯率兌英國、美國、日本等先進國家貨幣一路走強，大大帶動國人觀光、留學、投資意願；尤其在置產方面，半年間房價等同打了9折。楊建傑統計，本月報名海外房地產投資說明會的人數與前月比暴增1倍，拉抬簽單成長3成，顯見許多國內投資家也懂利用「強勢台幣」。

一般而言，投資先進國家不動產以獲取7％-9％的淨租金報酬為收益大宗，同時還有預期漲幅、外幣升值…等獲利機會。然而房價終究係占成本最重者，趁台幣高點跨境布局，不僅能省下可觀成本，待外幣行情回彈後再賺一手匯差。

土地交易市場是房地產先行指標，高力國際董事總經理劉學龍表示，受到建商購地態度積極，今年第一季土地市場交易金額為189億元，相較去年同期128億元，增加約61億元，大增近5成，尤其是建商積極購地，首季占整體交易比重約57%，前十大土地交易案中，更有7筆是建商貢獻，單季合計購地金額高達108億元，較去年同期建商翻漲6.6倍。

▲今年第一季建商進場購地的意願增高，為後市重要觀察指標。

第一季單筆土地交易金額最高的是南港土地交易案，由潤泰創新砸下35億元跟國產實業子公司睿信建設所買下，土地面積約1600坪，每坪成交價近219萬元，相較於高點時周邊土地行情，已有明顯修正。高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠分析，首季主要受到建商購地買盤回温，促使土地市場成交金額超越去年同期，土地交易金額最高的縣市為台北市約67億元，光是潤泰及國壽兩筆購地金額就將近60億元，顯示北市精華區土地仍是首選，逢低布局的建商不在少數。

持有稅太高 重挫商用不動產買氣

不過，反觀受到高額持有稅及房市盤整等雙重因素影響，整體商用不動產買氣未開，繼2016年全年成交量僅703億元，低於2008年金融海嘯706億元，創下近十年新低之後，今年首季僅有59億元，不但相較去年同期大幅衰退超過6成，更是2012年以來同期的最低紀錄。

黃正忠觀察，目前商用不動產仍以自用型買方為主，且若碰上賣方願意有感讓價，便能提高成交機會，以太子建設興建的內湖潭美大樓交易案為例，過往業主多半希望毛利能守住2成，但此案主動將毛利降至13%，成為促進成交的主因；但目前多數賣方讓價速度緩慢，加上整體商用不動產以自用買盤為主，推測今年仍會呈現雙方拉鋸，全年維持700億左右的交易量。

中信房屋今天(3/29)公布第一季宅指數調查，報告顯示房價出現止跌訊號，有四成民眾認為居住地房價上漲，且房仲店頭來客量增加近6成，大多數民眾認為房價將在2017年落底，建議購屋策略宜「反守為攻」。

中信房屋指出，新政府上任即將滿一年，沉寂一段時間的房市開始活絡，有超過四成的民眾認為房價落底的時間點會落在2017年，有止跌趨穩的態勢，整體呈現「房市漸漸光」。

值得注意的是，賣方的開價比過去改變，賣方以實價登錄加兩成及兩成以上作為開價的比例增加，由上一季的33.2%增加為43.3%，增加了10.1%；而買方出價則往實價登錄及實價登錄的9折靠近，與上一季相較，以實價登錄及實價登錄9折出價的比例，佔46.6%，較上一季增加了7.1%。

而在買賣移轉上，今年全年買賣移轉棟數將在25.7到26.5萬件之間，雖然仍低於平均移轉件數的36.5萬件，不過成交量仍比前一年緩步回升，這是從2013年高點以來首度逆勢成長，房市有望朝向打底的正向發展。

您還在為了不知道土地位置而煩惱嗎？中和地政事務所現提供您多元管道查詢位置服務，歡迎民眾多加利用。



新北市中和地政事務所表示，民眾如需了解土地約略坐落位置而非實地界址位置時，除了申請指界，中和地政事務所亦提供多元管道查詢土地約略坐落位置服務，民眾可透過電話、線上line、skype等多元管道請中和地政事務所查詢該筆土地之約略坐標並提供導航QR code，民眾只需要利用Google Map輸入坐標或手機掃描QR code即可導引至該土地約略坐落位置；或可親至中和地政事務所使用地籍套繪地形圖閱覽服務查詢相關土地位置，惟查詢之土地地籍資料及範圍仍應依各地政事務所鑑界為準。



新北市中和地政事務所進一步表示，除透過本所查詢，民眾亦可自行利用內政部開發之地籍圖資便民服務系統http://easymap.land.moi.gov.tw/或國土測繪圖資服務雲http://maps.nlsc.gov.tw/等網頁輸入地址或地段地號等資訊即可查詢標的約略坐落位置。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

有關媒體報導指因台北市刻意調高國有地上權住宅開發案公告地價，造成地租暴漲一事，台北市政府地政局表示，公告地價依法每3年調整1次，2016年公告地價調整作業係配合中央合理化土地稅基政策，合理反映過去3年地價變動情形，不因國有、市有或私有而有所差別，地上權住宅地租負擔重主要係因地租年息率為自用住宅稅率17.5倍，故為減緩公告地價調漲衝擊，市府多次建議中央地上權住宅地租應與公告地價脫勾，改依市場收益價格變動調整，使住戶負擔更為公平合理。



公告地價依法每3年調整1次，作為課徵地價稅之基礎，為達合理化土地稅基目標，內政部前於2015年8月28日「改進2016年公告土地現值及重新規定地價作業方式」會議，建議各地方政府2016年公告地價調幅以不低於2014年至2016年公告現值累計調整率為原則。2016年台北市平均公告地價調幅為六都最緩，且低於全國平均，係台北市地價及標準地價評議委員會參酌內政部建議及考量相關評定原則，通案反映2014年至2016年公告土地現值累計調整率所致，不會因國有、市有或私有土地而有所差別。



至於媒體報導「華固新天地」地上權住宅一戶地租暴漲至9.6萬元部分，主要係因該地上權住宅基地為國有，依「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定，其地租以百分之三點五計算，為自用住宅稅率千分之二的17.5倍。另該住宅基地2016年公告地價為每平方公尺68,900元，以一戶約44坪住宅為例土地持分約11坪，如適用自用住宅稅率，每戶每年需繳交地價稅額約5,121元，故其地租負擔重主要係因地租年息率高於自用住宅稅率17.5倍所致。



地政局進一步表示，公告地價法定用途係作為地價稅核課基礎，其評定係參考內政部5項評定原則當年土地現值表、前次公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力辦理，並配合中央合理化土地稅基政策，合理反映過去3年地價變動情形，而地上權住宅用途多供自住使用，與具有營收性質之商業不動產地上權開發案實屬有別，其地租應依其開發方式、收益價格、住宅價值逐年遞減等特性計收，以免形成地上權住宅價值隨存續期間逐年遞減而減少，但每年繳納地租卻隨公告地價調整有逐年增加之情形。



為減緩公告地價調漲衝擊，地政局早於2016年1月15日邀集地價評議委員、相關公會、公民團體、中央主管機關、其他縣市政府等各界代表召開「公告土地現值、公告地價與房地稅制研商座談會」，商議地價調整衝擊影響及配套措施，並於同年1月19日、11月1日、11月14日三度行文中央，建議地上權住宅地租計算應與公告地價脫勾，俾使住戶負擔更為公平合理。

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總統蔡英文2017年3月17日在基隆火車站，宣布將斥資逾80億元打造Tram-Train輕軌系統，路線為從基隆到南港的「國際郵輪母港線」，軌距與台鐵同為1067mm，部分路段可與台鐵共享路權，也可行駛在平面道路上，是國內首創的輕軌系統，可望在2022年通車。基隆南港輕軌是採用歐洲Tram-Train輕軌系統，可行駛在一般市區道路及傳統鐵路軌道上，共享路權，每列車最多可乘載500人，市區專用軌道時速最高可達70公里

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